Advocates:
['S M KAZI', '', 'M/S P I VAKIL &', 'I C MULLAJI', 'SHRI U G TAHILIANI']

DSS

J-wp-5339, 5247, 5337,5338 & 5340-93

IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT BOMBAY

CIVIL   APPELLATE  JURISDICTION

WRIT PETITION NO. 5339 OF 1993 

WITH

 WRIT PETITION NO. 5247 OF 1993

WITH

WRIT PETITION NO. 5337 OF 1993

WITH

WRIT PETITION NO. 5338 OF 1993

WITH

WRIT PETITION NO. 5340 OF 1993

Bijaysingh Mansingh Baid & anr. 

.. 

Petitioners

vs.

Biharilal L. Raheja and ors.

..

Respondents

 

Mr. Vivek R. Walavalkar a/w. Mr. Sameer Bhalekar a/w. Ms Preeti 

Brahmania i/b S.M. Kazi for the Petitioners in all petitions.

Mr. P.S. Dani, Sr. Advocate a/w. Mr. Kunal Bhanage for Respondent 

No.2­R.W. Raheja in all petitions. 

CORAM :  M. S. SONAK, J.

  

Date of Reserving the Judgment 

: 

15 July 2015.

 

 Date of Pronouncing the Judgment :    15 September 2015.

JUDGMENT :­ 

 

1.

The learned counsel for the parties agree that these petitions 

can be disposed of by common judgment and order.

2.

In   all   these   petitions,   the   challenge   is   to   the   common 

judgment and order made by the Division Bench of the Small Cause 

Court   at   Bombay   (Appeal   Court)   reversing   the   decree   dated   8 

September 1989 made by the Small Causes Court (Trial Court) and 

dismissing the suits instituted by the petitioners­landlords, seeking 

1/36

DSS

J-wp-5339, 5247, 5337,5338 & 5340-93

eviction of the respondents from the suit premises. The common 

issues of law and fact arise in these matters.  Accordingly, it would 

be appropriate if these batch of petitions are disposed of by common 

judgment and order. The learned counsel for the parties urged that 

Writ Petition No. 5339 of 1993 be treated as the lead petition. 

3.

The   petitioners­landlords   are   the   present   owners   of   the 

building   known   as   'Sagar   Bhavan'   (formerly   known   as   'Shastri 

Building') bearing street No. 147, situated at Princes Street, Bombay­

400 002, which is acknowledged as one of the prime commercial 

locations in Mumbai. V.S. Kalelkar, the former owner of the  building, 

sometime   prior   to   1966,   let   out   to   one   Lachmandas   C.   Raheja 

(Raheja),   two   rooms   on   second   floor   of   said   building   (suit 

premises) . 

4.

The   petitioners­landlords   purchased   the   building   Sagar 

Bhavan, including the suit premises therein by Deed of Conveyance 

dated 15 April 1971. Even prior to such purchase, the former owner 

V.S. Kalelkar, by notice dated 26 November 1966 had purported to 

terminate the tenancy of the Raheja, inter alia on the ground  that 

Raheja had changed the user from residential to non­residential; 

2/36

DSS

J-wp-5339, 5247, 5337,5338 & 5340-93

that   Raheja   had   acquired   alternate   residential   premises   in   the 

adjoining building known as Zaveri Building; and that Raheja had 

unlawfully divided the suit premises comprising two rooms into four 

compartments and sub­let the same.

5.

In response to termination notice dated 26 November 1966, 

addressed an evasive letter dated 7 January 1967 claiming that 

circumstances were explained to Kalelkar and Kalelkar expressed 

satisfaction at the explanation. Kalelkar, rejoined by letter dated 20 

January   1967   denying   expression   of   any   satisfaction   and 

substantially reiterating the contents of notice dated 26 November 

1966.

6.

The petitioners­landlords, consequent upon purchase of the 

building Sagar Bhavan, including the suit premises, caused legal 

notice dated 27 October 1971 to be served upon Raheja, once again 

alleging change of user, acquisition of alternate residential premises 

and unlawful sub­letting and demanded the possession of the suit 

premises.   Similarly,   by   notice   dated   28   October   1971,   the 

petitioners­landlords,   through   their   advocate,   called   upon 

respondent Nos.2 to 5 to explain under what arrangement or writing 

3/36

DSS

J-wp-5339, 5247, 5337,5338 & 5340-93

they have been occupying the suit premises. Inquiry was also made 

with regard to rents, which the said parties have been paying a