Back
2021 MarsdenLR 1082
MAHKAMAH TINGGI MALAYA ALOR SETAR
OCBC AL-AMIN BANK BERHAD LWN. RUTHNA TRADING SDN BHD (LAMP 11)
[Rayuan Sivil No: KA-38-72-01/2019]
Defendan tidak boleh membatalkan jualan lelongan awam hanya berdasarkan isu pembayaran oleh pihak ketiga yang tidak berlandaskan undang-undang.
Headnote:(A) Kanun Tanah Negara 1965 - Seksyen 257 - Rayuan terhadap jualan hartanah melalui lelongan awam - Penentuan sama ada pembayaran baki harga belian dibuat dalam tempoh yang ditetapkan - Mahkamah mendapati tiada alasan untuk tidak menerima pembayaran yang dikatakan telah dibuat oleh Penawar - Defendan tidak boleh merujuk kepada isu pembayaran oleh pihak ketiga sebagai alasan untuk membatalkan jualan - (Paras 12.1 hingga 12.10)
(B) Kes-kes sebelum ini dengan fokus pada pembayaran bukan jadi rujukan dalam kes ini - Kegagalan untuk mematuhi syarat penyerahan dokumen selepas lelongan awam tidak boleh mempengaruhi kesahihan jualan - (Paras 13.1 hingga 13.5)
(C) Pertimbangan keperluan Borang 16Q Kanun Tanah Negara tidak merupakan syarat utama yang perlu dipenuhi untuk mengekalkan saingan jualan - (Paras 14.1 hingga 14.3)
(D) Mahkamah memutuskan penolakan rayuan Defendan terhadap keputusan Pendaftar dengan kos sebanyak RM1000. (Paras 20, 21)
PENGHAKIMAN
Pendahuluan
[1] Ini adalah suatu rayuan oleh pihak Defendan terhadap keseluruhan keputusan Penoiong Kanan Pendaftar yang diberikan pada 26 Ogos 2020 yang menolak permohonan Defendan di Lampiran 11 bertarikh 30 Januari 2019 bagi mendapatkan perintah-perintah yang berikut:
(a) Harta yang dikenali sebagai Lot No 35305, Bandar Sungai Petani, Daerah Kuala Muda, Kedah yang terkandung di bawah Geran No Hakmilik 84500 dengan sebuah Stesen Minyak yang mempunyai alamat Plot 396, Jalan Sungai Petani/Sungai lalang 08100 Bedong, Kedah (di sini dan seterusnya dirujuk sebagai "Hartanah Tersebut") yang telah dijual secara lelongan awam kepada Ooi Gate Sing (No K/P;570324-02-5621) (di sini dan seterusnya dirujuk sebagai Penawar tersebut) pada 26 Jun 2019 dijadikan sebagai dibatalkan (be treated as abort)]
(b) Deposit RM233.000.00 (iaitu 10% harga belian) yang telah dibayar oleh Penawar tersebut dirampas dan dilucuthakkan kepada Plaintif untuk dan bagi akuan Defendan untuk mengurangkan (set off) jumlah tertunggak oleh Defendan kepada Plaintif;
(c) Baki harga belian (jika telah dibayar oleh Penawar tersebut) dipulangkan kepada Penawar tersebut;
(d) Bahawa Pentadbir Tanah Daerah Kuala Muda dengan serta merta mengeluarkan nama Penawar tersebut (jika ada) daripada Daftar Hakmilik (Register of Titles) daripada Hartanah tersebut dan memasukkan nama Defendan kembali dan bahawa semua kos dan perbelanjaan berkenaan dan berkaitan dengannya ditanggung oleh Penawar tersebut;
(e) Kos;
(f) Apa-apa relif dan/atau selanjutnya yang difikirkan patut dan wajar oleh Mahkamah Yang Mulia ini.
[2] Permohonan tersebut teiah tidak dibenarkan oleh Penolong Kanan Pendaftar yang teiah menolaknya dengan kos sebanyak RM500/=.
Ringkasan Fakta Kes
[3] Plaintif merupakan pemegang gadaian, Plaintif sebagai pemegang gadaian telah memberikan dua pembiayaan kepada Defendan bagi amaun RM1,160,000.00 masing-masingnya, iaitu-
3.1 Cash Line Facility-1 (CLF-i) (No Akaun 174-401104-1-00000) yang berjumlah RM1,160,000.00;
3.2 Ijarah Muntahiah bi Al-Tamlik Tern Financing-I (Term-i)(1) No Akaun 174-401052-5-000000) yang berjumlah RM1,160,000.00.
[4] Defendan telah gagal untuk membuat pembayaran kepada pembiayaan tersebut sebagaimana yang dipersetujui dan tindakan telah diambil oleh Plaintif terhadap Defendan yang seterusnya membawa kepada Perintah Jualan yang diperoleh pada 10 Oktober 2019 ("Perintah Jualan Tersebut") terhadap Defendan sebagai penggadai, untuk menjuaikan Hartanah tersebut melalui lelongan awam.
[5] Perintah Pelaksanaan pada 11 Mac 2019 teiah dibenarkan oleh Mahkamah yang membawa kepada penetapan suatu lelongan awam hartanah pada 26 Jun 2019 dengan harga rizab RM2,330,000.00.
[6] Rayuan Defendan kepada Mahkamah ini adalah untuk mengenepikan jualan Hartanah tersebut menerusi lelongan awam yang telah dijalankan oleh Mahkamah Tinggi Alor Setar pada 26 Jun 2019 itu.
[7] Dalam Rayuannya, Defendan telah memfailkan permohonan ini dengan membangkitkan tiga (3) isu utama iaitu:
(a) sama ada Penawar telah membayar baki harga belian dalam tempoh seratus dua puluh hari (120) dari tarikh lelongan;
(b) sama ada Plaintif telah mematuhi syarat-syarat jualan dan peruntukan mendatori Kanun Tanah Negara selepas menerima baki harga belian;
(c) sama ada Plaintif menyerahkan Borang 16Q Kanun Tanah Negara kepada Mahkamah dan Defendan daiam tempoh tujuh (7) hari dari tarikh lelongan.
[8] Pada 5 Januari 2021, setelah meneliti keseluruhan kertas kausa dan mendengar penghujahan lisan kedua-dua pihak, saya telah menolak Rayuan Defendan dengan kos sebanyak RM1,000/=.
[9] Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, Defendan telah memfailkan rayuan kepada Mahkamah Rayuan pada 20 Januari 2021.
[10] Di sini saya kemukakan Alasan Penghakiman penuh saya.
Dapatan Mahkamah
[11] Mahkamah telah meneliti kesemua dokumen dan penghujahan bertulis yang dikemukakan kepada Mahkamah berkaitan dengan tiga isu utama sebagaimana yang dibangkitkan oleh Defendan dalam permohonan ini.
[12] Bagi isu pertama, iaitu sam
