Back
2012 MarsdenLR 231
UMI KALTHUM ABD MAJID
YEW SING ENGINEERING & TRADING SDN BHD & YANG LAIN – Appellant
Versus
CHOW CHUAN FAT & YANG LAIN – Respondent
Gagal mematuhi prosedur undang-undang dalam pemohonan perintah jualan hartanah mengakibatkan ketidakabsahan perintah tersebut dan lelongan yang dijalankan tidak sah.
Headnote:(A) Kanun Tanah Negara 1965 - Seksyen 417 dan/atau 418 - Rayuan terhadap perintah untuk melelong secara awam hartanah - Pemohon berhak membuktikan sebab bertentangan di bawah seksyen 256(3) KTN kerana kegagalan memenuhi prosedur undang-undang dalam pengeluaran perintah tersebut. (Paras 10, 14, 18)
(B) Prosedur penyerahan saman dan notis kepada penggadai adalah keperluan penting - Responden 3 gagal mematuhi peruntukan di bawah seksyen 260, 261, 262 dan 264 KTN, menjadikan perintah tersebut tidak sah. (Paras 12, 13, 15)
(C) Pengeluaran perintah adalah cacat dan setiap lelongan yang dijalankan berdasarkan perintah tersebut juga tidak sah. (Paras 17) Fakta kes: Pemohon merupakan pemilik berdaftar hartanah yang terlibat, yang dilelong tanpa diberi notis secukupnya mengenai sebarang tindakan mahkamah atau jualan. Responden 2 telah memberikan pinjaman dan mendapatkan gadaian sebagai keselamatan yang tidak diuruskan dengan betul. (Paras 2-6) Penemuan Mahkamah: Rayuan Pemohon dibenarkan dengan kos sebanyak RM2,000 terhadap Responden 1, dan RM5,000 terhadap Responden 2 dan 3. Lelongan awam dikenepikan akibat kekacauan dalam prosedur. (Paras 9, 17) Isu: Sama ada perintah perlepasan jualan hartanah adalah sah dan memenuhi keperluan undang-undang.
Ratio Decidendi: Mahkamah menegaskan bahawa kegagalan untuk memberikan notis yang betul kepada penggadai mengakibatkan ketidakabsahan perintah tersebut, dan perintah lelongan tidak dapat dipertahankan. (Paras 10, 12) Keputusan: Rayuan Pemohon dibenarkan.
| Table of Content |
|---|
| 1. background of property auction dispute (Para 1 , 2 , 3 , 4 , 5 , 6 , 7 , 8) |
| 2. outcome and orders of the court (Para 9 , 18) |
| 3. failure to meet legal procedures for auction (Para 10 , 11 , 12 , 13) |
| 4. invalidity of auction due to procedural flaws (Para 14 , 15 , 16 , 17) |
A. RAYUAN:
1. Pemohon-Pemohon telah merayu di bawah seksyen 417 dan/atau 418 Kanun Tanah Negara 1965 ("KTN") terhadap perintah yang dikeluarkan oleh Responden (3) bertarikh 9.3.2011 ("Perintah tersebut") untuk melelongkan secara lelongan awam hartanah yang dikenali sebagai GM 310, Lot 1378, Mukim Kluang, Daerah Kluang, Johor ("Hartanah tersebut") sebagai yang tidak teratur atau tidak sah atau salah di sisi undang-undang dan harus diketepikan dan atau dibatalkan. Lanjutan itu Pemohon-Pemohon telah memohon beberapa perintah berhubungan dengan rayuannya itu.
B. FAKTA:
2. Pemohon (2) dan (3) adalah pemilik berdaftar Hartanah tersebut. Terdapat sebuah kilang di atas Hartanah tersebut. Pemohon (2) dan (3) telah membenarkan Pemohon (1) menggunakan Hartanah tersebut untuk menyimpan dan menggudangkan hartabenda-hartabenda kepunyaan Pemohon (1) dan atau dipegang oleh Pemohon Pertama sebagai pemegang amanah kepada pelanggannya termasuk mesin-mesin, peralatan-peralatan bahan-bahan, kenderaan-kenderaan, buku-buku, kertas-kertas perniagaan berjumlah lebih kurang RM1 juta seperti tersenarai di Eksibit B ("Hartabenda-Hartabenda tersebut").
3. Responden (2) telah memberi 2 pinjaman sebanyak RM50,000/- setiap satu bertarikh 29.10.1994 dan 13.5.1996 ("Perjanjian-Perjanjian Pinjaman tersebut") ("Pinjaman-pinjaman tersebut") kepada Pemohon (2) dan (3). Pemohon (2) dan (3) telah menggadaikan Hartanah tersebut melalui No. Perserahan 3669/1994 Jilid 73 Folio 118 bertarikh 3.11.1994 dan No. Perserahan 1192/1996 Jilid 82 Folio 129 bertarikh 14.5.1996 bagi kepentingan Responden (2) sebagai sekuriti Pinjaman-Pinjaman tersebut ("Gadaian-Gadaian tersebut").
4. Pada 9.3.2011, Responden (2) telah memperolehi Perintah tersebut daripada Responden (3). Suatu lelongan awam telah ditetapkan diadakan pada 21.4.2011 ("Lelongan Awam tersebut"). Nilai Hartanah tersebut telah ditetapkan berdasarkan satu laporan penilaian bertarikh 30.11.2009 (Eksibit E) ("Laporan Penilaian tersebut") yang disediakan oleh Responden (4). Adalah didakwa oleh Pemohon-Pemohon bahawa Responden (4) telah salah menyatakan terdapat satu "one sided shed" dibina atas Hartanah tersebut dalam Laporan Penilaian tersebut. Bahawa yang sebenarnya satu bangunan kilang sementara yang telah dan masih digunakan oleh Pemohon (1) untuk menyimpan dan menggudangkan Hartabenda-Hartabenda tersebut.
5. Pada 21.4.2011, Hartanah tersebut telah dilelong oleh Pelelong Berlesen Hanafi bin Hamdan. Responden (1) adalah pembeli yang berjaya di Lelongan Awam tersebut.
6. Pemohon (2) dan (3) mendakwa mereka tidak pernah diserahkan sebarang proses Mahkamah berkenaan tuntutan Responden (2) terhadap Pemohon (2) dan (3) berasaskan Pinjaman-Pinjaman tersebut dan Gadaian-Gadaian tersebut. Mereka juga tidak pernah diserahkan sebarang kertas-kertas berkenaan penguatkuasaan hak Responden (2) di bawah Perjanjian-Perjanjian Pinjaman tersebut dan Gadaian-Gadaian tersebut, apa-apa notis daripada Responden (2) dan/atau (3) tentang jualan Hartanah tersebut. Mereka tidak pernah diberi peluang dan notis supaya membuka, mengalih dan/atau membuat sesuatu untuk mengeluarkan Hartabenda-Hartabenda tersebut.
7. Pemohon (2) dan (3) telah pada 23.5.2011 memasukkan satu kaveat persendirian No. Perserahan 607/2011 bertarikh 23.5.2011 ke atas Hartanah tersebut. ("Kaveat tersebut") (Eksibit H).
8. Pada 25.5.2011, Responden (1) telah menghalaukan Pemohon (1) dan pekerja-pekerjanya keluar dari tapak Hartanah tersebut tanpa memberi Notis kepada Pemohon (2) dan (3) ataupun Pemohon (1) supaya membuka, mengalih atau membuat sesuatu untuk mengeluarkan Hartabenda-Hartabenda tersebut dari tapak Hartanah tersebut.
C. KEPUTUSAN:
9. Saya membenarkan rayuan Pemoh
