Back
2025 MarsdenLR 233
MAHKAMAH TINGGI MALAYA TEMERLOH
CHONG CHEN NAM LWN. PENTADBIR TANAH DAERAH BENTONG
[Rujukan Tanah No: CB-15-17-06/2024]
The court affirmed that compensation for land acquisition must primarily consider market value, and that claims for severance must be substantiated while rejecting claims for injurious affection lacking evidence.
Headnote:(A) Akta Pengambilan Tanah 1960 - Pemohon mencabar jumlah pampasan RM1,475,337.00 yang diberikan oleh Pentadbir Tanah Bentong untuk pengambilan tanah Lot 5615 bagi Projek ECRL - Pemohon juga berhujah tentang pecah pisah dan kesan mudarat akibat pengambilan tanah. (Paras 1-11)
(B) Pensampelan Pampasan - Mahkamah menetapkan bahawa nilai pasaran tanah adalah faktor utama dan terdapat garis panduan mengenai perkara yang perlu dipertimbangkan untuk pamspan. Tuntutan untuk pecah pisah telah dipertimbangkan dengan kadar 5%. Tuntutan mengenai kesan mudarat ditolak kerana tiada bukti. (Paras 24-36)
(C) Kewajipan Pengapit - Mahkamah akan mempertimbangkan pandangan pengapit, namun keputusan muktamad adalah tanggungjawab hakim. (Paras 38-42)
(D) Prosedur Penyampaian Laporan - Laporan pengapit perlu dibagikan kepada pihak-pihak untuk memastikan ketelusan proses. (Paras 43)
Facts of the case:
Pengambilalihan tanah Lot 5615 untuk Projek ECRL dengan pampasan RM1,475,337. Pemohon keberatan atas jumlah pampasan serta isu pecah pisah dan kesan mudarat akibat pengambilan tersebut. (Paras 1-4)
Findings of Court:
Pentadbir Tanah telah membuat perbandingan yang sewajarnya dan pampasan dikekalkan. Kadar pecah pisah ditetapkan 5%, dan tuntutan kesan mudarat ditolak. (Paras 24-36)
Issues: Jumlah pampasan yang adil, isu pemisahan antara lot, dan kesan pengambilan terhadap pemohon. (Paras 4, 24)
Ratio Decidendi: Mahkamah berpegang pada panduan Akta Pengambilan Tanah 1960, mengutamakan nilai pasaran dalam penentuan pampasan, dan mengesahkan bahawa kehadiran pengapit adalah untuk membantu penilaian tetapi tidak mengikat keputusan hakim. (Paras 38-42)
Result: Pampasan ditetapkan pada kadar RM82,072.60 bagi pecah pisah, tetapi tuntutan untuk kesan mudarat ditolak.
| Table of Content |
|---|
| 1. introduction of the land acquisition case. (Para 1 , 2 , 3 , 4) |
| 2. dispute over assessments and compensation. (Para 5 , 10 , 11 , 12 , 13 , 14 , 15) |
| 3. legal principles regarding compensation determination. (Para 16 , 17 , 18 , 19 , 20 , 21 , 22) |
| 4. consideration of severance and injurious affection. (Para 24 , 25 , 31 , 32) |
| 5. court's decision on compensation awards. (Para 33 , 34 , 36) |
| 6. final order and significance of assessors' roles. (Para 37 , 38 , 39 , 40 , 41 , 42) |
Pendahuluan
[1] Kes ini melibatkan pengambilan tanah Lot 5615 (17119), Nombor Hakmilik GM 3880 terletak di Mukim Sabai, Daerah Bentong, Negeri Pahang. Ia adalah untuk Projek Laluan Rel Pantai Timur (East Coast Rail Link - ECRL) bagi Daerah Bentong, Negeri Pahang - Fasa 1 - Jajaran Utama (Projek ECRL). Pengambilan tanah adalah seluas 0.8478 hektar daripada keluasan keseluruhan tanah tersebut sebanyak 2.4730 hektar.
[2] Pemohon adalah tuan tanah yang mempunyai kepentingan 1/1 bahagian tanah ini. Siasatan pengambilan tanah di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 telah dibuat di hadapan Pentadbir Tanah Bentong.
[3] Pada akhir siasatan melalui Borang H Akta Pengambilan Tanah 1960 award dan tambahan pampasan yang diberikan oleh Pentabdir Tanah Bentong adalah sebanyak RM1,475,337.00.
[4] Pada 19 Januari 2023 Pemohon mengemukakan rujukan tanah kepada Mahkamah melalui Borang N Akta Pengambilan Tanah 1960 dan menyuarakan bantahan Pemohon terhadap jumlah pampasan.
[5] Pemohon telah mengemukakan Laporan Penilaian yang disediakan oleh Sr. Wong Tack Loong, Penilai Berdaftar daripada Rise Property Services. Responden mengemukakan sanggahan melalui Laporan Penilaian oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Kementerian Kewangan Malaysia (JPPH) yang disediakan oleh Sr. Wan Norawatif bin Wan Su, Pegawai Penilaian Kanan.
[6] Laporan Penilaian Pemohon yang disediakan oleh Rise Property Services menyatakan penilaian dibuat pada 21 Oktober 2021 dan laporan bertarikh 29 Julai 2022. Ia disediakan oleh Sr. Wong Tack Loong, MRISM, MPEPS, Penilai Berdaftar (V-704).
[7] Laporan Penilaian yang dikemukakan oleh Pemohon antara lain menyatakan nilai pasaran telah tidak diambil perhatian sepenuhnya dalam award yang diberikan oleh Pentadbir Tanah Bentong. Ia juga menyatakan kegagalan mengambil kira urus niaga tanah-tanah yang berhampiran dengan tanah yang menjadi isu dalam kes ini. Ini dapat dilihat di halaman 15 laporan tersebut.
[8] Responden dalam Laporan Penilaian telah menyatakan nilai pasaran lot terlibat melalui perbandingan yang dikemukakan oleh penilai Pemohon adalah tidak sesuai digunakan. Ini adalah disebabkan harga balasan yang dicatatkan tidak mencerminkan harga pasaran di kawasan sekitar lot terlibat. Ini merujuk kepada Appendix G dalam Laporan Penilaian Pemohon di Butiran 7.
[9] Selain daripada itu Pemohon juga dalam laporannya membangkitkan isu berkenaan dengan pecah pisah. Asas kepada tuntutan tersebut ialah terdapatnya pemisahan di antara lot 5609 yang tidak lagi mempunyai jalan perhubungan dengan lot 5615. Sebelum pengambilan tanah ini, lot 5609 boleh dihubungi secara langsung ke lot 5615. Ia tidak mempunyai akses selepas pengambilan tanah ini. Pemohon berpendapat ia adalah suatu pecah pisah yang perlu diambil kira oleh Mahkamah.
[10] Sebaliknya Laporan Penilaian daripada JPPH yang dikemukakan oleh Responden menyatakan bahawa isu pecah pisah lot subjek iaitu lot 5615 dengan lot 5609 adalah terpisah adalah tidak wajar dituntut kerana ia merupakan lot yang berbeza dan lot 5609 juga telah dibayar pampasan yang sewajarnya. Penilai Kerajaan juga menyatakan bahawa hasil semakan maklumat perancangan yang dibekalkan oleh Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Pahang menunjukkan tiada sebarang permohonan untuk zon pertanian yang melibatkan tanah ini untuk dimajukan bagi tujuan yang lain. Oleh itu Penilai Kerajaan berpendapat permohonan untuk pecah pisah tiada sebarang justifikasi dan hanyalah andaian semata-mata berdasarkan kepada pelan teknikal dari
