Back
2025 MarsdenLR 2861
MAHKAMAH TINGGI MALAYA TEMERLOH
KNIGHT CAPITAL SDN BHD LWN. RAUB RESOURCES SDN BHD
[Saman Pemula No: CB-24FC-32-04/2024]
The court affirmed that a valid lien created by a caveat under applicable land laws can enforce the right to a sale despite procedural challenges presented by the Defendants.
Headnote:(A) National Land Code - Sections 256, 281, and 330 - Moneylending Act 1951 - Interest Rate - Application for order of sale under lien - Plaintiffs obtained judgment for RM677,212.62 against Defendants - No valid cause shown by Defendants to prevent sale - Interest rate of 12% is compliant with Moneylending Act - Application for sale granted under relevant provisions. (Paras 10, 12, 28, 32)
(B) Caveat - Legal formalities - Valid lien established through recorded caveat. The entry of a lien-holder's caveat protections the lien and is essential for enforcement of rights. (Paras 15, 21, 29)
(C) Fairness in Enforcement - Court must ensure enforcement does not contravene principles of justice or equity despite procedural flaws or claims of irregularity. (Paras 10, 24, 32)
Facts of the case:
The Plaintiffs provided a loan of RM600,000 to the Defendants secured by a lien on property, with a judgment obtained for unpaid debt and interest. The Defendants contended procedural irregularities and lack of notice per land law requirements.
Findings of Court:
The court finds that the Plaintiffs have established valid grounds for sale and the loan's terms are legally enforceable.
Issues: Whether the Defendants were able to demonstrate a legal cause to prevent the sale, and if the procedural issues raised prejudice their case.
Ratio Decidendi: The court ruled that the lien established through the caveat is valid and enforceable under the National Land Code, affirming that the Defendants failed to prove a legitimate cause to oppose the order of sale. The requirement of statutory procedures regarding land enforcement has been satisfied.
Result: Application for sale granted.
| Table of Content |
|---|
| 1. loan agreement details and related facts. (Para 1 , 2 , 3 , 4 , 5 , 6) |
| 2. defendant's arguments against the auction. (Para 7 , 8 , 9) |
| 3. legal interpretation of lien and court procedures. (Para 10 , 11 , 12 , 13 , 14 , 15 , 16 , 17 , 18) |
| 4. establishment and validation of lien. (Para 19 , 20 , 21 , 22 , 23 , 24) |
| 5. determining cause to oppose sale order. (Para 25 , 26 , 27 , 28) |
| 6. issues relating to interest rates and procedural irregularities. (Para 29 , 30 , 31 , 32) |
Pengenalan
[1] Pada 21 Februari 2020 Knight Capital Sdn Bhd/Plaintif telah mengemukakan satu surat tawaran pinjaman kepada Raub Resources Sdn Bhd/Defendan. Perjanjian pinjaman wang (pinjaman bercagar adalah bertarikh 26 Februari 2022). Jumlah pinjaman adalah sebanyak RM600,000.00 pada kadar faedah 12% dan jumlah pembayaran ansurans sebanyak RM18,000.00.
[2] Surat tawaran pinjaman tersebut telah dijamin oleh dua orang penjamin. Di samping itu terdapat juga satu surat akuan bertarikh 13 Jun 2022 yang ditandatangani oleh Raub Resources Sdn Bhd yang membenarkan Plaintif untuk memasukkan kaveat pemegang lien ke atas hartanah Defendan di Nombor Hakmilik PM 1360, No Lot 19540 Mukim Gali, Daerah Raub, Negeri Pahang. Defendan telah menyerahkan kepada Plaintif dokumen asal hakmilik hartanah tersebut.
[3] Plaintif berdasarkan kepada surat akuan tersebut telah memasukkan kaveat pemegang lien ke atas hartanah tersebut dan mendaftarkannya di Pejabat Tanah dan Galian Raub pada 27 Februari 2020 dengan Nombor Perserahan 167/2020.
[4] Plaintif telah memperolehi suatu penghakiman ingkar kehadiran ke atas Defendan dan penjamin-penjamin pada 12 Julai 2023 untuk hutang sejumlah RM677,212.62 setakat 2 Februari 2023 dan faedah pada kadar 12 % seperti yang dinyatakan dalam penghakiman ingkar tersebut.
[5] Dalam affidavit sokongan permohonan untuk perintah jualan hartanah tersebut telah dinyatakan bahawa jumlah hutang setakat 16 April 2024 adalah sebanyak RM813,007.86. Juga dinyatakan bahawa faedah 12% ke atas jumlah RM558,199.20 dan kos sebanyak RM1,536.00 serta faedah pada kadar 8% setahun ke atas RM558,199.20 dari tarikh 3 Februari 2023 hingga tarikh penyelesaian penuh.
[6] Berdasarkan kepada saman pemula dan affidavit sokongan adalah didapati bahawa Plaintif ingin mendapatkan perintah jumlah terhadap hartanah tersebut berdasarkan kepada surat akuan dan kaveat lien yang telah didaftarkan oleh pihak Plaintif.
[7] Sebaliknya Defendan menyatakan bahawa perintah lelongan hartanah ini tidak wajar dibenarkan oleh Mahkamah. Ia disebabkan permohonan ini adalah cacat dan tidak mematuhi Kaedah-kaedah Mahkamah (KKM) 2012. Ini dinyatakan di perenggan 7 affidavit Andrew Kam Tai Yeow bertarikh 31 Mei 2024.
[8] Selain daripada itu Defendan juga menyatakan dalam affidavitnya bahawa hakmilik hartanah yang dieksibitkan di KJ-3 menunjukkan bahawa lien tersebut didaftarkan pada 27 Februari 2020 sedangkan surat akuan yang dieksibitkan di KJ-2 adalah bertarikh 10 Jun 2022.
[9] Defendan di dalam hujahan bertulisnya pula menyatakan bahawa perintah pelelongan tidak wajar diberikan dalam kes ini disebabkan Plaintif tidak mengemukakan Notis 16D Kanun Tanah Negara (KTN) sebelum memulakan prosiding pelelongan ini. Sebaliknya pihak Plaintif menyatakan bahawa s 289(1) dan (3) KTN adalah terpakai. Ia membawa maksud prosiding ini boleh diteruskan di bawah A 83 KKM 2012. Di samping itu Defendan juga menyatakan bahawa terdapatnya kesilapan di dalam intitulmen dalam saman pemula yang difailkan oleh pihak Plaintif. Oleh itu dokumen-dokumen yang difailkan oleh Plaintif adalah tidak teratur dan wajar permohonan ini ditolak dari awal lagi.
Analisa
[10] Berdasarkan kepada affidavit-affidavit yang difailkan oleh pihak-pihak dalam kes ini adalah jelas bahawa tindakan Plaintif adalah berdasarkan kepada s 256 KTN. Adalah wajar untuk Mahkamah memahami hakikat sebenar satu permohonan pelelongan hartanah yang telah dinyatakan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Kandiah Peter Kandiah v. Public Bank B
