Back
2025 MarsdenLR 1718
MAHKAMAH TINGGI MALAYA SEREMBAN
MOHAMAD RAIS ZAINUDDIN LWN. CUBICLE VENTURE SDN BHD
[Saman Pemula No: NA-24NCvC-365-07/2024]
A registered proprietor cannot lodge a private caveat over their own property; such a registration is invalid and must be cancelled.
Headnote:(A) Kanun Tanah Negara 1965 - Seksyen 323(1) - Pendaftaran kaveat persendirian oleh pemilik berdaftar adalah tidak sah - Pemohon memohon untuk membatalkan kaveat persendirian yang didaftarkan oleh Responden ke atas hartanah yang dibeli secara sah dan telah dibayar sepenuhnya. Mahkamah mendapati bahawa Responden tidak mempunyai keperluan untuk mendaftarkan kaveat kerana ia adalah pemilik berdaftar, justeru kaveat mesti dibatalkan. (Paras 21-25)
(B) Perjanjian Jual Beli - pemohon membuktikan bahawa Responden tidak dapat membuktikan dakwaan peminjaman wang selepas menandatangani perjanjian jual beli, maka pihak Pemohon adalah pembeli bona fide. (Paras 26-40)
(C) Isu Res Judicata - Dakwaan Responden bahawa perjanjian jual beli adalah palsu adalah tidak berasas dan telah diputuskan sebelum ini. (Paras 41-47)
Facts of the case:
Pemohon dan Responden telah menandatangani Perjanjian Jual Beli pada 20 April 2022 dan Pemohon telah membayar harga belian sebanyak RM925,000. Namun, Responden memasukkan kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut tanpa justifikasi.
Findings of Court:
Kaveat persendirian yang didaftarkan oleh Responden adalah tidak sah kerana beliau sebagai pemilik berdaftar tidak mempunyai hak untuk mendaftar kaveat ke atas hartanah tersebut. Mahkamah membenarkan permohonan Pemohon dan memutuskan jumlah kos yang perlu dibayar oleh Responden adalah RM3,000.
Issues: Sama ada Responden boleh memasukkan kaveat ke atas hartanah milik sendiri, sama ada Responden mempunyai kepentingan kaveat, dan sama ada dakwaan perjanjian jual beli adalah palsu.
Ratio Decidendi: Mahkamah menegaskan bahawa pemilik berdaftar tidak mempunyai hak untuk memasukkan kaveat ke atas hartanah sendiri dan bahawa dakwaan Responden adalah tidak berjustifikasi.
Result: Saman Pemula Pemohon dibenarkan dengan kos sebanyak RM3,000.00.
| Table of Content |
|---|
| 1. request for relief from court. (Para 1 , 2) |
| 2. court's decision allowing application. (Para 3 , 4) |
| 3. background of property purchase agreement. (Para 6 , 7 , 8 , 9 , 10 , 11 , 12 , 13 , 14 , 15 , 16 , 17 , 20) |
| 4. registered owners cannot lodge caveats. (Para 21 , 22 , 23 , 24 , 25) |
| 5. respondent's claims lack substantiation. (Para 26 , 27 , 28 , 30 , 31 , 32 , 33 , 34 , 36 , 37 , 40) |
| 6. res judicata blocks repeated claims. (Para 39 , 41 , 42 , 44 , 46) |
Pendahuluan
Saman Pemula Pemohon (Lampiran - 1)
[1] Di dalam Lampiran - 1, Pemohon memohon untuk mendapatkan perintah-perintah seperti berikut:
(a) Satu perintah bahawa kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Responden ke atas Hartanah di bawah geran PN 50255, Lot 1220 Seksyen 1, Dalam Pekan Rembau, Bandar Rembau, Daerah Rembau, Negeri Sembilan ("Hartanah tersebut") melalui No Perserahan 13395/2023 yang didaftarkan pada 19 Oktober 2023 ("Pendaftaran Kaveat Persendirian tersebut") dibatalkan dengan segera dan bahawa Pendaftar Tanah melakukan semua yang perlu bagi memastikan pembatalan Kaveat Persendirian tersebut dibuat dalam tempoh tujuh (7) hari dari tarikh pemberitahuan bertulis Perintah di sini kepada Pendaftar Tanah;
(b) Bahawa Responden dihalang dan / atau diestop daripada mendaftarkan dan / atau memasukkan sebarang jenis kaveat seterusnya ke atas Hartanah tersebut;
(c) Bahawa Pendaftar Pejabat Pentadbir Tanah dan Galian Negeri Sembilan selepas diserahkan dengan perintah dari Mahkamah yang Mulia ini hendaklah membatalkan Kaveat Persendirian yang didaftarkan oleh Responden pada 19 Oktober 2023 melalui No Perserahan 13395/2023 ke atas Hartanah tersebut dengan serta merta;
(d) Satu perintah bahawa Pendaftar Pejabat Pentadbir Tanah melakukan semua yang perlu bagi memastikan Hartanah tersebut dan / atau Geran Hartanah tersebut dan / atau segala apa yang perlu mengikut undang- undang, adalah didaftarkan ke atas nama Plaintif selaku pemilik benefisial Hartanah tersebut, dalam tempoh empat belas (14) hari dari tarikh pemberitahuan bertulis Perintah di sini kepada Pendaftar Tanah.
(e) Kerugian yang dialami oleh Pemohon yang disebabkan pendaftaran Kaveat Persendirian tersebut hendaklah ditaksirkan dan ganti rugi yang ditaksirkan tersebut, adalah perlu dibayar oleh Responden kepada Pemohon;
(f) Kos permohonan ini dan yang berbangkit dari permohonan ini ditanggung oleh Responden; dan
(g) Lain-lain relif dan / atau perintah yang dianggap adil dan suaimanfaat oleh Mahkamah Mulia ini.
[2] Saman Pemula Pemohon ini adalah disokong oleh afidavit yang telah diikrarkan oleh Putri Sarah binti Hashim yang merupakan Pengarah Syarikat Pemohon bertarikh 17 Julai 2024 (Lampiran - 2).
[3] Setelah Mahkamah mendengar, membaca, meneliti dan menilai afidavit-afidavit yang telah difailkan di dalam permohonan Saman Pemula ini berserta hujahan-hujahan bertulis yang telah difailkan oleh kedua belah pihak Pemohon dan Responden kepada Mahkamah, maka pada 10 Disember 2024, Mahkamah ini telah memutuskan untuk membenarkan Saman Pemula Pemohon di bawah Lampiran - 1 dengan kos. Mahkamah juga memutuskan bahawa kos untuk tindakan Saman Pemula ini adalah sebanyak RM3,000.00 dan jumlah kos ini mesti dibayar oleh Responden kepada pihak Pemohon tertakluk kepada bayaran fi alokatur.
[4] Pihak Pemohon berasa tidak berpuas hati dengan keputusan Mahkamah ini dan telah memfailkan Notis Rayuan ke Mahkamah Rayuan Malaysia bertarikh pada 9 Januari 2025 (Lampiran - 13) terhadap keseluruhan keputusan yang telah diberikan oleh Mahkamah ini yang bertarikh pada 10 Disember 2024 tersebut di mana Mahkamah ini telah membenarkan Saman Pemula Pemohon di bawah Lampiran - 1 dengan kos sebanyak RM3,000.00 dan jumlah kos ini mesti dibayar oleh Pemohon kepada Responden.
[5] Oleh itu, Notis Rayuan yang difailkan oleh pihak Pemohon dalam kes ini adalah terhadap keseluruhan keputusan yang telah diberikan oleh Mahkamah ini bertarikh pada 10 Disember 2024 tersebut.
Latar Belakang Kes
[6] Pada 20 April 2022, Pemohon dan
