PENGHAKIMAN

Mohd Radzi Harun H:

Latar Belakang

[1] Prosiding Rujukan Tanah ini adalah susulan Rujukan Kepada Mahkamah menurut subseksyen 38(5) Akta Pengambilan Tanah 1960 yang dikemukakan kepada mahkamah ini oleh Pentadbir Tanah Kuantan (Borang O) berikutan bantahan yang dikemukakan oleh pemohon kepada Pentadbir Tanah menurut subseksyen 38(1) Akta Pengambilan Tanah 1960 (Borang N). Pemohon membantah jumlah pampasan yang diawadkan oleh Pentadbir Tanah kepada pemohon atas alasan nilai tanah yang ditawarkan oleh Pentadbir Tanah adalah rendah dan tidak mencerminkan nilaian pasaran.

[2] Butiran tanah milik pemohon yang menjadi subjek dalam Prosiding ini adalah Lot 15978, No Hak Milik GM 8528, Mukim Sungai Karang, Daerah Kuantan, yang terlibat dengan pengambilan tanah untuk Projek Laluan Rel Pantai Timur (ECRL) bagi Fasa 2B dalam Daerah Kuantan, Pahang. Keluasan tanah ialah 0.8329 hektar, manakala keluasan tanah terlibat ialah 0.5587 hektar. Pemohon memiliki 7/8 bahagian kepentingan dalam tanah terbabit manakala 1/8 bahagian adalah milik Majlis Ugama Islam dan Adat Resam Melayu Pahang ("MUIP").

[3] Jumlah pampasan yang diawadkan kepada pemohon ialah RM1,053,089.63. Pada masa yang sama tanah yang sama atas milikan 1/8 bahagian MUIP juga telah diambil bagi maksud yang sama. Jumlah pampasan yang diawad kepada MUIP ialah RM150,441.38. MUIP tidak memfailkan bantahan.

Kes Pemohon

[4] Alasan Pemohon memfailkan Prosiding Rujukan Tanah ini adalah berlandaskan kepada pemohon tidak bersetuju dengan perbandingan hartanah yang diunjurkan oleh Penilai Kerajaan.

[5] Peguam pemohon menghujahkan bahawa walaupun pemohon bersetuju dengan kaedah perbandingan dalam menentukan harga pasaran yang digunakan oleh Penilai Kerajaan, tetapi perbandingan yang digunakan oleh Penilai Kerajaan tidak mematuhi prinsip yang diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Ng Tiou Hong v. Collector of Land Revenue Gombak; [1984] 2 MLJ 35; [1984] 1 CLJ (Rep) 289:

"The safest guide is evidence of sales of similar lands quality or position in the locality at or prior in the time of acquisition. The prices paid for such sales can be used as comparables subjects to making allowances for all the circumstances."

[6] Peguam pemohon berhujah bahawa keempat-empat perbandingan yang telah digunakan oleh Penilai Kerajaan sebagai menentukan nilaian dengan hartanah pemohon terkhilaf kerana perkara-perkara berikut:

(i) Bagi hartanah perbandingan 1 (Lot 8746, GM 12099, Mukim Kuala Kuantan) - Tiada sebarang pelarasan yang diberikan untuk perbandingan ini yang tidak menggambarkan nilai sebenar

(ii) Bagi hartanah perbandingan 2 (PT147365, HSM 93613, Mukim Kuala Kuantan) - Saiz bagi perbandingan kedua ini 6 kali ganda lebih kecil dari tanah terjadual. Oleh itu Penilai Kerajaan sepatutnya membuat pelarasan -30% kerana mempunyai kebolehpasaran yang lebih tinggi.

(iii) Bagi hartanah perbandingan 3 (Lot 16110, GM 8471, Mukim Kuala Kuantan) - pelarasan 15% yang dicadangkan Penilai Kerajaan tidak menggambarkan nilai sebenar hartanah.

(iv) Bagi hartanah perbandingan 4 (Lot 16133, GM8501, Mukim Kuala Kuantan) - pelarasan 20% oleh Penilai Kerajaan adalah tidak berpadanan melihatkan jurang tempoh masa antara tarikh transaksi hartanah ini iaitu pada tahun 2018 berbanding tarikh warta bagi tanah pemohon iaitu pada 9 Februari 2023. Kadar 25% kenaikan adalah jauh lebih munasabah untuk dipertimbangkan.

[7] Peguam pemohon menghujahkan bahawa mahkamah ini hendaklah mengguna pakai prinsip yang diputuskan dalam kes Mohd Shah Daud v. Pentadbir Tanah dan Jajahan Kota Bharu; [2016] 3 MLJ 566; [2016] 6 CLJ 806; [2016] 3 AMR 827 di mana mahkamah mengatakan:

''[34]... Where a person has been deprived of his property not out his own free choice, there must be adequate compensation paid for that property. Generally, the adequacy of compensation is measured by reference to the market value of the property at the time of the acquisition. The further away one moves from that point of reference and determination, the closer one gets to