The court confirmed land contracts' binding nature and upheld injunctions against unauthorized commercial activities contravening land use regulations.

Suraya Othman HMR:

Pengenalan

[1] Ini adalah rayuan Perayu PDI DESIGN & ASSOCIATES SDN BHD terhadap keputusan Mahkamah Tinggi Malaya di Temerloh pada 15 Januari 2020 yang membenarkan tuntutan Responden SITRAC CORPORATION SDN BHD untuk perintah-perintah, deklarasi-deklarasi, injunksi-injunksi dan ganti rugi-ganti rugi terhadap Perayu dengan kos sebanyak RM20,000.00 tertakluk kepada fi alokatur.

[2] Pada 30 Januari 2020, Perayu telah memfailkan Notis Rayuan terhadap keputusan Mahkamah Tinggi bertarikh 15 Januari 2020 tersebut.

[3] Bagi tujuan penghakiman ini, pihak-pihak akan dirujuk sebagaimana prosiding di Mahkamah Tinggi. Oleh itu Perayu dirujuk sebagai Defendan dan Responden dirujuk sebagai Plaintif. Berikut adalah alasan kami untuk keputusan tersebut.

Fakta Kes Secara Ringkas

[4] Fakta kes ringkas adalah seperti berikut:

(i) Plaintif merupakan pemilik tanah yang besar di Janda Baik, Bentong Pahang yang membangunkan projek hartanah terkawal iaitu Tanarimba Janda Baik.

(ii) Defendan telah membeli satu lot tanah yang tertakluk kepada syarat nyata pertanian dari Plaintif yang dikenali sebagai HS(D) 9862 P.T. No 13737 Mukim Bentong Daerah Bentong, Negeri Pahang dengan keluasan tanah 44,821 kaki persegi yang dikenali sebagai Lot A309 Tanarimba Janda Baik (Lot A309).

(iii) Lot tanah tersebut juga adalah tertakluk kepada sekatan-sekatan kepentingan iaitu "tanah ini tidak boleh dipindahmilik, dipajak, digadai melainkan setelah mendapat kebenaran bertulis daripada Pihak Berkuasa Negeri."

(iv) Bagi menjaga konsep dan integriti pembangunan projek hartanah dan komuniti terkawal tersebut, Plaintif mensyaratkan setiap pembeli hendaklah menandatangani Surat lkatan Perjanjian - Deed of Covenant ("DOC") yang mengandungi terma-terma dan garis panduan yang perlu dipatuhi oleh setiap pembeli Tanarimba Janda Baik tersebut.

(v) Pada 3 Ogos 2017 Plaintif dan Defendan telah memasuki satu Perjanjian Jual Beli - Sale and Purchase Agreement ("SPA"). Selaras dengan kausa 13(1) SPA, pada tarikh yang sama kedua-dua pihak juga memasuki DOC.

(vi) Plaintif kemudiannya memfailkan tuntutan terhadap defendan untuk deklarasi-deklarasi, perintah-perintah, injunksi-injunksi serta ganti rugi-ganti rugi setelah mendapat maklumat bahawa Defendan berhasrat untuk menukar status tanah Lot A309 daripada status pertanian kepada status bangunan serta menjalankan dan/atau membenarkan aktiviti-aktiviti komersil di rumah kediaman (Remember the Villa) dengan menyewakan bilik kepada orang awam, mengenakan cukai jualan, mempromosikan Remember the Villa sebagai tempat penginapan dan rekreasi.

(vii) Kausa tindakan Plaintif ke atas Defendan adalah di atas pemecahan kontrak SPA dan DOC, melanggar peruntukan Kanun Tanah Negara 1965 ("KTN").

Keputusan Mahkamah Tinggi

[5] Prosiding di Mahkamah Tinggi melibatkan tiga (3) isu untuk dibicarakan:

(i) Sama ada terdapat satu kontrak sah diantara Plaintif dan Defendan;

(ii) Sama ada aktiviti Defendan telah memungkiri, melanggari SPA, DOC dan KTN 1965; dan

(iii) Sama ada Plaintif berhak kepada relief-relief yang dituntut.

[6] Untuk isu yang pertama, Hakim yang bijaksana berpendapat memandangkan SPA dan DOC telah ditandatangani oleh Plaintif dan Defendan maka wujud satu kontrak yang sah di antara pihak-pihak.

[7] Untuk isu yang kedua, Hakim yang bijaksana mendapati Defendan adalah terikat dengan terma-terma di dalam kedua-dua kontrak tersebut. Oleh itu, segala aktiviti berhubung dengan Lot A309 hendaklah mematuhi syarat-syarat nyata kegunaan tanah iaitu tanah pertanian (dusun) selaras dengan s 115 KTN:

(1) Where any alienated land is subject by virtue of any provision of this Act to the category "agriculture", the following implied conditions shall, subject to subsection (3), apply thereto:

(a) that no building shall be erected on the land other than a building or buildings to be used for one or more of the purposes specified or referred to in subsection (4);

(b) that a bona fide commencement of cultivation of the land shall be made within twelve months o