Back
2016 MarsdenLR 709
MAHKAMAH SESYEN (SHAH ALAM)
ROZILAH SALLEH H, J
Francis Yong Wing Kheong dan satu lagi – Plaintiff
Versus
Saujana Triangle Sdn Bhd – Defendant
GUAMAN NO BA-A52NCVC-481–09 TAHUN 2016
Contractual agreements must adhere to statutory provisions without implying additional terms like force majeure unless expressly stated in the contract.
Headnote:(A) Civil Law - Sale and Purchase Agreement - Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 - Sections relevant to statutory provisions and agreements - Court allowed immediate judgment against Defendant for delays in property possession and common facilities. (Paras 1, 4, 9, 43)
(B) Principle of Law - Judicial principles regarding force majeure claims are inapplicable as the Sales and Purchase Agreement contained no force majeure clauses; thereby affirming contractual obligations and liability for delays. (Paras 12, 20, 33)
(C) Legal Standing - The Developer's arguments regarding unjust enrichment were rejected, emphasizing that discounts do not negate liability for agreed payments. (Paras 34, 40)
Facts of the case:
The Plaintiffs filed for damages amounting to RM188,005.00 and RM36,945.00 due to delays in the provision of vacant possession and public facilities. They accused the Defendant of breaching the Sale and Purchase Agreement. (Paras 3, 4)
Findings of Court:
The court determined that the Defendant was liable for the agreed compensation of RM906,500.00 based on the irrevocable terms of the contractual agreement. (Paras 31, 43)
Issues: The key issues addressed were the enforceability of the Sale and Purchase Agreement terms, application of discounts, and whether force majeure claims were valid. (Paras 11, 42)
Ratio Decidendi: The court reaffirmed that statutory provisions govern Sale and Purchase Agreements, and discounts offered do not absolve liabilities. It ruled that the Developer's late delivery was purely their responsibility without credible justification for claims of force majeure. (Paras 12, 22)
Result: Judgment was entered in favor of the Plaintiffs with a cost of RM3,000.00.
Rozilah Salleh H:
ALASAN PENGHAKIMAN
[1]Pada 24.11.2016, Mahkamah ini telah membenarkan penghakiman terus dimasukkan terhadap Defendan dengan kos RM3000.00 bagi permohonan Plaintif-Plaintif di Lampiran 6 berdasarkan peruntukan di bawah Aturan 14 kaedah 1 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012.
[2]Kertas-kertas kausa yang relevan terhadap permohonan adalah seperti berikut:
Writ dan Pernyataan Tuntutan Plaintif - Plaintif bertarikh 13.09.2016;
Memorandum Kehadiran bertarikh 27.09.2016;
Lampiran 3 – Pernyataan Pembelaan dan Tuntutanbalas;
Lampiran 5 – Jawapan kepada Pembelaan Defendan;
Lampiran 6 (difailkan pada 24.10.2016) – Notis permohonan Plaintif-Plaintif untuk mencatatkan penghakiman terus;
Lampiran 7 – Afidavit Sokongan;
Lampiran 8 – Afidavit Jawapan Defendan;
Lampiran 9 – Afidavit Balasan Plaintif - Plaintif;
[3]Di dalam Lampiran 6, Plaintif-Plaintif memplid agar:
(a)Defendan membayar kepada Plaintif-Plaintif jumlah sebanyak RM188,005.00 sebagai jumlah terhutang untuk gantirugi dipersetujui untuk kelewatan dalam penyerahan milikan kosong hartanah;
(b)Defendan membayar kepada Plaintif-Plaintif faedah pada kadar 5% setahun ke atas RM188,005.00 dari tarikh pemfailan tindakan saman hingga tarikh penyelesaian selaras dengan seksyen 11Akta Undang-undang Sivil 1956
(c)Defendan membayar kepada Plaintif-Plaintif jumlah sebanyak RM36,945.00 sebagai jumlah terhutang untuk gantirugi dipersetujui untuk kelewatan dalam penyerahan kemudahan awam (common facilities) kepada Plaintif-Plaintif;
(d)Defendan membayar kepada Plaintif-Plaintif faedah pada kaadar 5% setahun ke atas RM36,945.00 dari tarikh pemfailan tindakan saman hingga tarikh penyelesaian selaras dengan seksyen 11Akta Undang-Undang Sivil 1956
(e)Kos tindakan.
Kes Plaintif
[4]Di dalam tuntutan kes ini dan di lampiran 6, Plaintif-Plaintif menuntut gantirugi bagi kelewatan penyerahan milikan kosong hartanah dan kemudahan awam selaras dengan klausa-klausa 26.1, 26.2, 27.3, 28.1 dan 28.2 daripada satu perjanjian jualbeli bertarikh 08.05.2011 yang telah dimasuki oleh Plaintif- Plaintif/pembeli dan Defendan/pemaju (selepas ini dirujuk sebagai PJB tersebut).
[5]Menurut Plaintif-Plaintif, mereka hanya menerima milikan kosong terhadap hartanah tersebut pada 02.06.2016 apabila menerima notis Defendan melalui surat bertarikh 20.05.2016 iaitu kelewatan selama 757 hari dan bagi kelewatan menyiapkan kemudahan awam selama 744 hari. Notis milikan kosong bertarikh 02.06.2016 dilampirkan di Lampiran 7 ekshibit “A2”. Justeru adalah dihujahkan bahawa Defendan telah memungkiri PJB tersebut sehingga menyebabkan Plaintif-Plaintif mengalami kerugian yang mana butiran kiraan gantiruginya dinyatakan seperti di bawah:
(a)Butir - butir gantirugi dipersetujui untuk kelewatan penyerahan milikan kosong hartanah tersebut selaras dengan klausa 26.2
Kelewatan (dari 08.05.2014 hingga 02.06.2016) = 757 hari
10% setahun daripada harga jualan iaitu RM906,500.00 Formula kiraan
10% x RM906,500.00 x 757/365 hari = RM188,005.00
(b)Butir-butir gantirugi dipersetujui untuk kelewatan penyiapan kemudahan awam (common facilities) selaras dengan klausa 28.2
Kelewatan (dari 08.05.2014 hingga 20.06.2016) = 744 hari
10% setahun daripada 20% terakhir daripada harga jualan iaitu RM181,300.00
Formula kiraan
10% x RM181, 300.00 x 744/365 hari = RM36,945.00
[6]Plaintif-Plaintif telah melalui sesalinan surat bertarikh 19.08.2016 seperti yang dilampirkan di ekshibit “A3” Lampiran 7, menuntut dari Defendan gantirugi seperti yang dipersetujui di bawah PJB tersebut.
Pembelaan Defendan
[7]Defendan di dalam pembelaan, afidavit jawapannya serta hujahan bertulis peguamcaranya yang terpelajar Defendan telah membangkitkan isu-isu berikut:
(a)Pembelaan Defendan adalah bahawa kelewatan adalah disebabkan berlakunya situasi force majeure ketika penyiapan tapak perumahan projek tersebut yang mana adalah di luar kawalan Defendan. Pada masa yang material, masalah tersebut ditimbulkan oleh pihak kontraktor utama iaitu Crest Builder Sdn Bhd sehingga menyebabkan pembinaan Blok B tertangguh dan tid
